שני ואח' נ' נכסי מפען בע"מ ואח'

החלטה

בקשה לסילוק חלק מהסעדים הנתבעים על הסף, בהיעדר סמכות עניינית.

1.התובעים, דיירים מוגנים, הגישו תביעה נגד בעלי הדירה או בעלי החזקה או הזכויות בה, או נציגיהם, יורשיהם או חליפיהם, בטענה שמי גשם חדרו לדירה והסבו לה נזקים קשים. בתביעתם מבקשים התובעים לחייב את הנתבעים לפצותם על מלוא נזקיהם, ובנוסף לכך הם עותרים למתן צו עשה קבוע המחייב את הנתבעים לבצע ללא דיחוי ובאופן רציף ושוטף את מלוא התיקונים הנדרשים לשם תחזוקתו התקינה של הבניין ומתקניו.

2.הנתבעים כופרים בטענות האמורות, וטוענים כי ללא קשר לטענות גופן, הסעד למתן צו עשה קבוע, אינו מצוי בסמכותו העניינית של בית משפט זה, אלא בסמכותו הייחודית של בית דין לשכירות. על כך משיבים התובעים וטוענים כי לבית משפט זה סמכות מקבילה למתן הסעד האמור, ומשהוגשה התביעה הכספית לבית משפט זה, נתונה לו גם הסמכות העניינית לדון בבקשה למתן צו עשה קבוע.

3.בית דין לשכירות הוקם מכוח סעיף 138 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972 (להלן: "החוק") והוא מוסמך לדון בכל ענין הנובע מהוראות פרקים ב' עד ה', של חלק ב' לחוק (סעיף 140(א). פרקים אלו עניינם נושאים הקשורים בתשלום דמי שכירות בדירות ובבתי עסק, וכן עניינים הקשורים בתיקונים ושירותים במושכר. לאור האמור, אין ספק כי לבית דין לשכירות סמכות עניינית לדון בסעד למתן צו עשה המחייב את הנתבעים לדאוג לתחזוקתו התקינה של הבניין. אלא שהשאלה היא אם סמכות זו היא סמכות ייחודית, או שגם לבית משפט זה, סמכות מקבילה לדון בעניין.

4. לשאלת סמכותו הייחודית או המקבילה של בית דין לשכירות מתייחסות שתי הוראות חוק נפרדות, שלכאורה אינן מתיישבות זו עם זו.

מיום 22.12.1972

ת"ט תשל"ג-1972

ס"ח תשל"ג מס' 673 מיום 22.12.1972 עמ' 19

(א)בית דין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל ענין הנובע מהוראות חוק זה פרקים ב' עד ה', של חלק ב', יהיה שוויו אשר יהיה.

סעיף 140(ג) לחוק, קובע כך: "סעיף זה אינו בא לגרוע מסמכות הנתונה לבית משפט אחר לפי חיקוק אחר", משמע, סמכותו של בית דין לשכירות היא סמכות מקבילה. לעומתו קובע סעיף 151(א) לחוק כך: "ענין שהובא לפני בית משפט ומצא בית המשפט שהעניין בסמכותו של בית דין לשכירות, יעבירו בית המשפט לבית דין לשכירות...". מסעיף זה משמע כי סמכותו של בית דין לשכירות היא סמכות ייחודית.

הפסיקה עמדה על המתח בין שתי הוראות חוק אלו, וקבעה כי כאשר עילת התביעה היא עילה סטטוטורית הנובעת ישירות מחוק הגנת הדייר, תחול הוראת סעיף 151(א) לחוק, היינו סמכותו של בית הדין לשכירות תהא סמכות ייחודית. מאידך, כאשר עילת התביעה אינה מבוססת רק על חוק הגנת הדייר, אלא גם על עילות תביעה נוספות, תחול הוראת סעיף 140(ג) וסמכותו של בית הדין לשכירות היא סמכות מקבילה. וכך סוכמו הדברים בפרשת מני (שהאמור בה מתייחס לחוק הגנת הדייר משנת 1954): "סמכותו של בית-הדין לשכירות אינה בכל העניינים ייחודית. לפי סעיף 48(ג) לחוק הנ"ל, שמורה סמכותו של כל בית-משפט אחר הנתונה לו בחיקוק אחר, ואינה נדחית מפני סמכותו של בית-דין לשכירות.... ברי ואין ספק בכך שמקום שעילת התביעה לא נולדה אלא בחוק הגנת הדייר, סמכותו של בית-הדין היא לפי טבעה ייחודית.... בעניינים אחרים סמכותו של בית-הדין לשכירות יכול שתהא מקבילה לסמכותו של בית-המשפט" (ע"א 495/66 עו"ד מני נ. עו"ד בן ציון כהן; להלן: "עניין מני").

5.הנתבעים אינם כופרים בסמכותו של בית משפט זה, לדון בתובענה הכספית; טענותיהם מכוונות רק כלפי העתירה למתן צו עשה. לאור זאת יש לבחון על יסוד איזו עילה מבססים התובעים את תביעתם למתן הסעד האמור.

עיון בכתב התביעה מעלה כך. התביעה היא תביעה של דיירים מוגנים כלפי מי שלטענתם הם בעלי הדירה או מי מטעמם (סעיפים 1 – 5 לכתב התביעה). חוזה השכירות נחתם ביום 01.11.87, תוקפו לשנה והוסכם בו כי השוכר הוא דייר מוגן מאחר והוא שילם דמי מפתח (נספח ה' לכתב התביעה). התובעים טוענים שהנתבעים מזניחים את חובותיהם כבעלי הבניין, אינם דואגים לתחזוקתו התקינה, ומכאן תביעתם. חובתו של בעל הבית לדאוג לאחזקת המושכר קבועה בסעיף 68 לחוק הגנת הדייר, לפיו: "בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש...". מכאן שהעילה המבססת את תביעת התובעים למתן צו עשה, היא עילה סטטוטורית שיסודה בחוק הגנת הדייר. בירור סכסוך המתייחס לעילה זו, נמסר לסמכותו הייחודית של בית דין לשכירות.

גם אם התובעים מצביעים על מספר הוראות חוק המבססות, לטענתם, את זכותם לקבלת צו עשה, המהות היא אחת, והיא טענה כי על הנתבעים, כבעלי הבניין, לדאוג לתחזוקתו ותחזוקת מתקניו. המחוקק קבע כי עניינים אלו יידונו בפני בית דין שלכירות, ולא ניתן לעקוף הוראה זו על ידי הוספת עילות תביעה נוספות, שאין בהן כדי לשנות ממהות הסכסוך (ראה בדומה ת.א. (חי) 51584-11-11 חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ. רמות ג.י.א.ש. בע"מ, סעיף 9 לפסק הדין). ואכן, הפסיקה קבעה כי עניינים הנוגעים לתיקונים ולתחזוקתו השוטפת של הבניין מסורים לסמכותו הייחודית של בית הדין לשכירות (ראה למשל ת.א.(ת"א) 63407/07 ריינר נ. אפרתי; ת.א.(י-ם) 4752/07 אלבלק נ. יפת; ת.א.(ת"א) 169117/09 בניאן ואח' נ. דואק; ת.א.(י-ם) 8614/01 בן דוד נ. אגודת ישיבת מדרש פורת יוסף).

לא נעלם ממני כי בפרשת מני הנ"ל (ע"א 495/66) נקבע כי לבית משפט מחוזי סמכות מקבילה לדון בטענות המתייחסות להפעלת מעלית הבניין. אלא שבאותו מקרה הוגשה נגד בעל הבית תביעה לאכיפת התחייבות להפעלת מעלית בבניין, והתחייבות זו עוגנה במסמך נפרד שנחתם בין הצדדים לצד חוזה השכירות, ואשר עמד בתוקפו עת הוגשה התביעה. על כן נפסק כי עילת התביעה היא עילה חוזית ואינה עילה סטטוטורית (סעיף 2 לפסק הדין). בענייננו תקופת ההסכם הסתיימה לפני שנים רבות, וגם אין בהסכם כל הוראות קונקרטיות המתייחסות לתחזוקת הבניין. בנסיבות אלו עילת התביעה היא עילה סטטוטורית הנסמכת על הוראות חוק הגנת הדייר, והסמכות הייחודית לדון בה, היא לבית דין לשכירות.

6.התוצאה היא שטענת הנתבעים להיעדר סמכות עניינית לדון בסעד של צו עשה קבוע, מתקבלת.

מאחר וחלק מהתובענה נתון לסמכותו העניינית של בית משפט זה וחלק נתון לסמכותו העניינית של בית דין לשכירות, אין מקום להורות על העברת התובענה כולה לבית דין לשכירות בהתאם לקבוע בסעיף 151 לחוק. לאור האמור התובעים יגישו כתב תביעה מתוקן, בו ייכללו רק אותם סעדים הנתונים לסמכותו של בית משפט זה. כתב תביעה מתוקן יוגש בתוך 15 יום. לאחר שיוגש כתב התביעה המתוקן, ובהתאם להסכמת הצדדים, ימונה מומחה מטעם בית משפט לבחינת היקף הנזקים שנגרמו בדירת התובעים.

המזכירות מתבקשת לשלוח לצדדים עותק החלטה זו.

ניתנה היום, י"ח כסלו תשע"ד, 21 נובמבר 2013, בהעדר הצדדים.